▶ 休斯顿投资房回报率实例分析

我是Lily (电话 832-720-0346， 微信 wull_123)，2015年进入地产经纪行业，是具有多年经验的全职专业房地产经纪人。在2019和2020年连续两年获得公司最佳经纪人大奖（公司规模近百人）。主要做休斯顿、梨城、糖城、医学中心附近的买房、卖房、租房等。专业的知识，丰富的经验，贴心的服务，让曾经的客户都愿意成为回头客户，而且介绍他们的朋友成为我的新客户。我从事房地产行业多年，帮许多华人朋友买到了称心如意的房子。更多关于我的信息请参见我的主页。

1，投资房概论

关于投资房，很多朋友还不知道到底值不值得投资，回报率高不高，回报率怎么算。这种接地气的投资和实践，似乎教科书上都是不屑一顾的，教科书都是高大上的经济理论，似乎实践中也不容易运用上。为了让大家更加了解投资房的各个细节和支出，我就通过分析一个梨城的投资房，给大家一步步算算投资房的回报率是多少。这是本人长期从事房地产总结的经验，有不对的地方欢迎批评指正。

投资回报率：应该是你投入的现金和你的回报之间的一个比率，而不是房子价格和回报的比率。 比如你投入首付10万买了50万的房子，年回报1万，那你的回报率是10%（即1/10，而不是1/50）。

杠杆：如果回报同是1万，你投入10万收益10%，而投入50万收益才2%。 因此在相同或相近的回报价值时，投入越少，回报率越高，这就是杠杆作用。因此贷款买房回报率是远高于现金买房的。

手里有余钱还要贷款？是的，留下余钱再贷款买下一套啊，我们追求的是同样的钱买更多的房子，追求更高的回报率。

明白了以上道理，我们就以贷款案例，分析一下贷款买房的回报率。之后我们再分析一下同一个房子，现金买房的回报率。注意，此例是买房第一年的投资回报率，按照我的理论，贷款回报率会随着还本金的增多逐年下降。

实例：梨城某投资房23万，贷款17.25万 (75%)。 其他各个款项见下面明细。全部以美元为单位。

2.1，贷款投资房现金支出，即买房时你的所有投入

• 首付（down pay）：57500 （25%）
• 评估费（appraisal）：610
• 调查费（survey）：428
• 贷款手续费（lender cost）：1400
• 过户费（title transfer）：800
• 居家保修（home warranty）：500

2.2，贷款投资房，每年支出

注意，还贷款时的本金部分不能算你的支出，因为你最后卖房时本金全部收回，只是你现在每月存入而已，你的财富没有流失。这部分本金部分要加入到现金支出中，逐年增加现金支出这个基数，造成投资回报率逐年下降，30年还款后最终降低到与全款买房一样的回报率。

• 年贷款利息（interest）：8409 （172500*4.875%，利率4.875%）
• 年房子保险（insurance）：1500
• 年房产税（tax）：6177 （230000*2.68%）
• 年管理费（HOA）：175 （此老区较便宜，新区在600左右）
• 年市政建设费（MUD）：0  （此老区便宜，新区在1800左右）
• 年维护费（maintenance）：1000  （假设房子有问题了，雇人修理）

2.3，贷款投资房，每年收入和增值

注意，我们将增值分配到每年，而不是到最后你卖房时 ，这样让你看到每年收益是多少。如果都到最后卖时，那就是一笔糊涂账了，不知道每年收益多少。

• 年租金（rental）：21000 （1750*12，每月租金1750）
• 年增值（added value）：10000 （按最近市场行情，房价每年增长1万绝对可达）

2.4，贷款投资房，合计

• 总投入，即2.1栏目中所有费用：61238
• 年收益，即2.3栏目总额 减去 2.2栏目总额：13739
• 年回报率：13739 / 61238 = 22.4%

同一个房子全价23万，我们下面看一看现金回报率是多少呢？

3.1，现金投资房现金支出，即买房时你的所有投入

• 首付（down pay）：230000 （100%）
• 评估费（appraisal）：0
• 调查费（survey）：0
• 贷款手续费（lender cost）：0
• 过户费（title transfer）：800
• 居家保修（home warranty）：0

3.2，现金投资房，每年支出

• 年贷款利息（interest）：0
• 年房子保险（insurance）：1500
• 年房产税（tax）：6177 （230000*2.68%）
• 年管理费（HOA）：175 （此老区较便宜，新区在600左右）
• 年市政建设费（MUD）：0  （此老区便宜，新区在1800左右）
• 年维护费（maintenance）：1000  （假设房子有问题了，雇人修理）

3.3，现金投资房，每年收入和增值

注意，我们将增值分配到每年，而不是到最后你卖房时 ，这样让你看到每年收益是多少。如果都到最后卖时，那就是一笔糊涂账了，不知道每年收益多少。

• 年租金（rental）：21000 （1750*12，每月租金1750）
• 年增值（added value）：10000 （按最近市场行情，房价每年增长1万绝对可达）

3.4，现金投资房，合计

• 总投入，即3.1栏目中所有费用：230800
• 年收益，即3.3栏目总额 减去 3.2栏目总额：22148
• 年回报率：22148 / 230800 = 9.6%

结论：

巧妙利用贷款杠杆，可以获得比全款现金买房多一倍的收益率。因此，如果您想以房产为投资项目，我建议贷款投资。更多关于房产买卖、投资的问题，欢迎与我合作和讨论，我是Lily，您的专业房地产投资专家，更多关于我的信息请点击这里查看我的主页。

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