▶ 中国房地产受计划生育的影响？

今日央行再出手拯救楼市，可是有很多专家和机构并不看好楼市能够满血复活，甚至建议别把闲钱放入房市。因为说一千，道一万，一个行业到底是否能够繁盛，关键看需求。

房地产行业的需求主要来自三块，一个是刚工作不多久的年轻人（所谓的刚需），一块是改善性需求，还有一块是投资买房。这三种需求相互作用，影响整个房价走势，但是决定性的因素是刚需。之前十年，1975-1988年生的人是刚需大军，是房地产市场庞大的客户群体，需要并且愿意在城市买房的人基本都买了，这部分人短期很难再对房地产市场有什么贡献（大部分农村青年买不起城市房子，除非房价降到1000一平，而且这些人不属于刚需，农村都有宅子，对城市购房没有那么强烈的动力）。目前的房地产购房的主力军应该是89年以后出生的年轻人。问题来了，从下面历年出生人口数据可以看到，由于计划生育的持续影响，90后相对于80后人口数量锐减，光94年对比87年减少了40%的出生人口。大家可以想象，少了40%的需求，这房地产还怎么涨？更要房企命的是，这些90后还普遍不用买房。90后的父母都是谁？都是1965-1975年间生的人，这期间的人混得再差（注意我讲的都是普遍情况，不谈个例），90%的父母应该至少买了一套房子，他们可以说一点都不着急，不少比例家庭买了两套房子吧，90后独生子女多，一结婚就是独占至少三套房子，还买什么房子？媒体说90后都流行自我享受，不买房子因为不愿做房奴，这不扯吗，问题是他们根本不需要买啊。所以，需求不是减少了40%，而是70%，甚至更多，这房地产还怎么救。可能有人会问，不还有人投资买房吗，但是这条路也基本死了。投资最看重什么？回报。从需求人口的走势来看，房地产下坡趋势很明显，意味着卖不出去，要降价，谁还会在这种氛围下买房投资？有人又问，那不还有人买房改善需求吗。有，这部分人一直会存在。但是注意，很多人是置换需求，就是说换了大房子，老房子要卖掉，等于没有增加需求。在房价下跌的趋势中，人们换房后会倾向将闲置的老房子卖掉，避免房屋贬值。而且人口下降，连租都租不出去，谁还捂空房在自己手上。所以说换房的人，不会对房地产的恢复产生大的影响。
综上，房地产已经是个夕阳产业，很难再恢复昔日荣光。如果房地产要恢复到高景气度，只有两个办法，但都比较难。
1. 房价降到农民都买得起，激活农村人的商品房需求。但这样土地收入相应暴降，政府不愿意看到，这个可能性很小。
2. 大量移民进中国。但是老外不傻，你要不能长期居住（给绿卡），谁会在房价
下降趋势中买中国房子。所以，我估计，以后可能要给买房的老外发绿卡了。今年两会，领导都说了，欢迎老外来中国买房子，说明咱领导已经注意到房地产的严峻形势。说到这里，有人要质疑，把计划生育搞这么严，隐形的减少了这么多本该出生的小孩。到最后倒放老外移民中国，这不是把中国的生存空间宁赠友邦，不与家奴吗。这合理吗？政府是真心爱房地产啊，房地产对各行各业带动效应太大了。但是走到今天这一步，形势变换这么快，是政府万万没有想到的。假如没有计划生育，一家平均能生两个小孩，咱这房地产还不至于衰落这么快，毕竟两个小孩，大部分90后父母应该是只有一套房，总有一个得必须买房吧。
陷入下滑通道的中国人口，如果仅是房地产没救也就算了，一起陷入困局的还有中国的各行各业（人一生在创造财富，也在消费，没有人东西卖给谁？）。不知政府有没有壮士断腕的勇气，改革计生政策，让中国人口结构回归合理。我反对一家一户生四，五个小孩，可我也反对一家一户只生一个，这是会破坏社会平稳发展、不可持续的生育形式，这已经刻不容缓了。

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