▶ 谈谈休斯顿买房时的builders
国内和国外房屋结构建筑差别很大，就自己和身边同事买房亲身经历的事情，发现很多人对房屋结构存在一些误区，在这里我把自己总结的一些经验和大家分享下：
Houston常见新房的builder 大约有10几个。 买房的时候最好研究下builder的reputation. 比较出名的排行是JDPower出的us newhome quality study. 最好的几个builder大家都知道，David Weekly, Trendmaker and Brighton. 他们是JDPower 4 星builder（out of 5） 但是Trendmaker 和 David Weekly 走高端路线。 前几年DavidWeekly 还比较平民化，自从发达之后，造的房子asking price 都比较高（from 300K）。 如果你有足够的资金， no brainer, 选他们好了。Brighton的房子排名还是可以的，但是这个builder投资策略比较特别，他们买的地盘都比较便宜比如Richmand, Katy 的silver ranch, 还有I10 北面的地，大家一定是盯着katy南面和sugarland or missouri city的学区房的。因此不推荐这个builder了。silver ranch 虽然是katy，但是这块地是我见过katy较差的地盘，接近high voltage towers 和 water/sewer plant.
下面聊聊几个交涉较多，价格中等的builder。
1，meritage home：JDPower 排名 ：3星。 meritage home 投资区包括katy 主流communities和 missouri city 的 Riverstone and Sienna Plantation。 他们最大的不同是隔热材料和隔热理念的不同。几乎所有的builder都用fiberglass隔热材料（填塞在木墙中间和ceiling上） 和 radiant barrier （贴在roof内侧），并配有ridge vent进行通风。 ridge vent 是一种传统的attic通风方法。造roof贴shingle时，屋脊（ridge）留一条缝，用ridge vent 盖在预留缝上。ridge vent 利用压力差排出attic热空气，同时从屋檐的孔洞吸入fresh air。虽然是空的，但是可以阻挡雨水。我个人喜爱这种自然的方法。但是meritage home 是仅有两个builders（另一个是Beazer）不用这套方法的。他们把roof全部seal住，并spray一种spray foam 作为隔热材料。spray foam 是液体，但很快与空气凝固膨胀成隔热层。他们在木墙中间也spray这种东西。基本上整个房子被完全封闭，通气完全靠power vent 和AC。 meritage home很难以此为卖点。
2， Lennar home：Lennar 是美国最大的home builder 而且据说员工待遇还可以。但是房屋质量似乎没那么出名，榨的买家的钱全发工资了。 我去现场看过Lennar的施工，他们frame用的全是多根小木粘成stud的（学名finger joint）。 房屋侧墙的sheathing也是能省就省。关于residential building的结构和质量控制，我会另外写。不过他们房子architecture的设计还可以,比较有现代感。（最有现代感的是perry home, 以后再聊这家）。
先写到这吧，困了。希望我写的能给大家带来点帮助，呵呵，让我们一起智斗builder，买到质量好价格实惠的房子。如有需要进一步交流的可以给我邮件：nortonlukeT@gmail.com或留言
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俺来说句公道话！
以前一直觉得Meritage很差，整个建房过程中，错误不断，好在都不是什么大问题！但不得不感叹：他家foundation真心是不错！
Lennar/village builder不知说他家什么好。用料很好，因为他家大，corporate采购合同大，材料采购的都是好牌子。他家的standard feature都比其他builder用料好。可里面的员工好像过得很舒服，大锅饭吃的很开心。这么好的材料造出来的房子却只能碰运气，可能是所有大公司的写照吧。
至于davidweeley，他家以dry wall的厚度就能砸死其他builder,但其他质量也是一般般。但floor plan实在是很漂亮前卫！
trendmarker，迄今为止，没听到过他家任何negative的comments，我也觉得很奇怪，这家公司也不大，怎么会那么好？
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谈谈休斯顿买房时的builders(二)
上次谈了三个builders，谢谢大家的支持。先解释几个上次帖子的问题，大家一起探讨。meritage home 的隔热方法是把attic纳入livable space， spray foam 阻挡外界热度，屋内的pollutant 和 室内湿气通过power vent 排除， 即使在春秋季也需要把AC打开（不需要run compressor，但是必须让power vent 运行）。meritage的salesman 接待你的第一件事情便是吹嘘自己的隔热系统。至于有人问他们的质量如何，这很取决于施工的contractor。好的builder可能supervisor查的次数多些，严格些。但是没法保证每个细节。 我不能针对性说太多某个builder的坏话。大家可以google xxx builder complaint or so. 一定可以看到很多你想不到的行为。发现美国的builder比国内还黑，没一个值得你相信。买房一定要抱着这些家伙都是吸血鬼的态度和他们谈
，才能把事情搞定。突然这次不想分析builder，以后再谈，这次想谈谈我经历的builder的价格策略和salesman用的tricks，肯定不全，只是个人经历。
1， salesman说：快点买，我们下个月要涨$2000 。如果你查MLS，trace它的历史，你会发现连续几个月，builder房价的确在涨，salesman没有bluffing。 你一定想：我了个去，快买吧，总是涨个不停。 我认为没有所谓卖方市场，只是时机对不对。builder涨价只是个价格手段，制造一种trend of urgency。 抛开前段时间mortgage rate 历史最低，投机者疯狂购买不谈，任何一个builder在任何经济形势下，都会使用这种方法，他们的base price 每过2 ~3 个月会涨。他会降吗？据我分析，base price：no way。 builder 不会轻易让步base price，为何？如果这个subdivision的base price降了以后就控制不住利润了，因为每个买家都可以从salesman那查买卖记录，如果买家发现builder降了base price，大家都会要求以低价成交。但是他们会使用两种方法促销 ：incentives 和 upgrades。 他们给你incentives，比如$10,000。 其实只是把涨的价格吃回去。不过你可以negotiate upgrades。 base price 但是多要upgrades。这样他们既维护了定价，有完成了促销。
2，你和salesman谈了半天，他call了自己的sales director 和financial manager，定了你满意的价格和upgrades。签了合同，他们帮你约了design center，挑材料和设计。结果发现你要的材料没有，设计得改，upgrade涨价，结果和自己想的差距较大。这是他们使用的常用策略。和买车一样，salesman是前线，可以让你突破，然后把你送到financial department，利用贷款APR和其他crappy warranty 搞你。买房决不妥协，签合同必须加condition，和他们磨，拉锯。（当然，前段时间的疯狂购房期，估计比较难）。
其实谈判策略还有很多，关键是自己要好好准备，对要买得地皮，未来规划，周围交通发展，学区都了解，了解房屋真是价值，如何控制质量等等。等想起来了，再一一详写。好了，下次一定接着谈builder和房屋结构。
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